Vorsorgewohnung

Teil unserer Expertise ist es, attraktive Wohnungen für Anleger zu schaffen, beispielsweise in Form von Vorsorgewohnungen. Durch unsere Erfahrung im Planverkauf sind wir Spezialist für die Vorverwertung von Immobilien bzw. den Verkauf vor Baubeginn.

Welche Kriterien für Anleger bei der Wahl einer Vorsorgewohnung wichtig sind und welche steuerlichen Effekte damit verbunden sind, haben wir hier für Sie zusammengestellt.

 

Steuerliche Informationen zu Vorsorgeimmobilien

Immobilien stellen im Vergleich zu vielen anderen Anlagemöglichkeiten sichere Werte dar. Grundstückspreise steigen, die Zuwanderung vor allem im Raum Wien nimmt zu und Immobilien bieten in diesem Umfeld eine gute langfristige Perspektive auf Wertsteigerung. Was müssen Sie aber steuerlich beachten, wenn Sie sich dazu entscheiden, eine Anlegerimmobilie zu kaufen oder verkaufen?

 

Grundsätzliche Überlegungen vor dem Kauf

Wie Ihre künftige Steuerbelastung für eine Vorsorgewohnung aussieht, hängt von mehreren Faktoren ab. Zum einen ob die Wohnung als Einzeleigentümer oder z.B. GmbH erworben wird. Dies hat nämlich unterschiedliche Auswirkungen auf die Steuerbelastung. Zudem gilt es zu bedenken, ob die Immobilie in der Zukunft verschenkt oder verkauft werden soll, da in diesem Fall ebenfalls Steuern anfallen (z.B. Grunderwerbssteuer bei einer Schenkung bzw. Immobilienertragssteuer bei Verkauf).

 

Wieviel Steuern zahlt man für eine Vorsorgewohnung?

Beim Kauf einer Vorsorgeimmobilie sind Einkommensteuer sowie Umsatzsteuer (ausgenommen Kleinunternehmer) zu berücksichtigende Größen. Die Höhe der Einkommenssteuer richtet sich nach den zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben. Hierfür werden die Mieteinnahmen den Werbungskosten gegenüberstellt. Sind die Werbungskosten höher als die Einnahmen, entsteht ein Verlust. Mittels einer Prognosenrechnung muss daher nachgewiesen werden, dass innerhalb von 20 Jahren ein positives Gesamtergebnis aus der Vermietung erzielt wird. Ansonsten wird die Vermietung der Vorsorgewohnung nicht als Einkommensquelle, sondern als Liebhaberei bewertet. Etwaige Verluste können dann nicht mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen werden und es steht dann auch kein Vorsteuerabzug zu.

 

Was sind Werbungskosten und wie funktioniert die Abschreibung der laufenden Kosten?

Zu den sogenannten Werbungskosten zählen die Abschreibung, Fremdkapitalkosten (Kreditzinsen), Finanzierungsnebenkosten, Erhaltungsaufwendungen und andere Kosten wie zum Beispiel für Steuerberater, Notar oder Makler.

Das Objekt kann jährlich mit 1,5% der Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten (Kaufpreis, Grunderwerbssteuer) inklusive sämtlicher Nebenkosten. Von diesem Betrag ist ein Anteil für Grund und Boden auszuscheiden, der bei Vorsorgewohnungen zumeist 30% beträgt.

Erhaltungsaufwendungen können zum Zeitpunkt der Zahlung in voller Höhe als Aufwand geltend gemacht werden oder, sofern der Aufwand nicht jährlich anfällt, auf Antrag auch gleichmäßig auf 15 Jahre verteilt werden.

 

Vorsteuerabzug und Umsatzsteuer

Ein wesentlicher Vorteil einer Vorsorgewohnung ist steuerlich gesehen die Möglichkeit der Refundierung der Vorsteuer. Für die Vermietung einer Vorsorgewohnung zu Wohnzwecken fallen in der Regel 10% Umsatzsteuer an. Ausnahme sind Kleinunternehmer, d.h. Vermieter, deren gesamte Umsätze unter 30.000 Euro pro Jahr liegen. In diesem Fall kann die Wohnung ohne Umsatzsteuer vermietet werden, gleichzeitig entfällt allerdings auch das Recht auf Vorsteuerabzug. Auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung kann auf Wunsch auch verzichtet werden. Der Vorsteuerabzug steht für den Kaufpreis und Werbungskosten zu. Vorsicht ist allerdings beim vorzeitigen Verkauf geboten: wird die Wohnung innerhalb der nächsten 20 Jahre verkauft und eigengenutzt, sind die Vorsteuern anteilig zurückzuzahlen.

 

Mit welchen sonstigen Nebenkosten ist zu rechnen?

Beim Kauf einer Vorsorgewohnung fallen auch noch weitere zu berücksichtigende Nebenkosten an. So unterliegt die Anschaffung etwa der Grunderwerbssteuer (3,5% vom Bruttopreis) und es sind 1,1% Eintragungsgebühr ins Grundbuch zu entrichten. Ebenfalls zu bedenken sind etwaige Makler- oder Rechtsanwaltskosten.